成都某小区业主委员会通过监督谈判让物业公司降低物业费一事近期冲上热搜，被赞为“灵魂砍价”，但对全国大多数小区业主来说，这足以引发“灵魂拷问”：靠业委会监督这样的业主自治机制，真的能让物业管理服务好起来？
物业管理服务满意度普遍不高，已经成为城市居民“烦心事”。国内某领先数据机构新近发布调查报告，2022年第四季度，全国物业服务满意度仅为78.75%，在接受调查评价的10项商业服务中排名靠后。对全国重点城市12345热线投诉数据统计也显示，物业有关问题的投诉量一直处于前10位。物业公司物业费标准与服务质量不匹配、擅自利用小区公共设施和空间牟利、在解决业主停车和家庭维修等难题上不愿作为、服务态度差等问题，在各地住宅小区中广泛存在。物业公司服务缺位引发的安全隐患不容忽视，有的地方就查处过利用业主急于疏通下水道入室行骗的作案团伙，而这本应是物业公司应当提供的服务内容。业主与物业公司的矛盾冲突近年来也多发频发，成为困扰基层社区治理一大难题。
物业管理服务事关安居乐业和社区和谐，行业满意度持续走低现状亟待治理。但物业管理一直被视作“业主自治”事务，进而形成这样的“思维定式”：物业服务不好，小区业主履行解聘程序就能解决。小区的物业管理固然存在一套法定的业主自治程序，但如果将“业主自治”上升到物业管理服务行业的规范治理层面，并不符合我国物业管理的法治原则。我国物业管理条例既载明提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，更同步明确县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
从立法和治理实践来看，近年来很多省份在修订物业管理条例时，更为强调各级政府应当规范物业管理工作、保障业主对物业依法享有的管理权，上海市更是立法要求“区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度”。一些地方党委、政府专门成立领导小组，多部门联合开展物业管理服务专项整治提升行动，这种行政化的集中整治虽非长久之计，但不仅凸显必要性和迫切性，更有利于扭转一直存在的“监管缺位”状况，强化依法治理的行动共识。 合肥园区新闻网
依法监管物业管理服务行业，当前最重要的是奔着问题去，针对居民最不满意、最受困扰的突出问题，拿出明确监管意见，形成具体的制度安排。首要的是物业公司的解聘和更换程序应该更加简便易行，一旦业主满意度持续走低，应当触发更换物业公司特别程序，依法保障业主管理权落到实处，倒逼物业公司提升服务质量。同时，行业主管部门要摒弃视物业管理为“烫手山芋”、刻意“绕着走”的畏难心态，利用信息化手段构建居民小区全覆盖的物业服务监督评价网络平台，形成业主、第三方和专业机构等多方评价流程，定期公示评价结果，让物业公司服务质量定期亮相、接受公众监督。物业费定价机制上也应更加市场化、透明化，避免所谓的“指导价”成为变相“核准价”，在保障业主选择权基础上，形成业主与物业企业谈判定价、优质优价定价机制，让市场化激励机制有效运转。
依法治理物业管理，能做、可做且迫切要做的事很多，切不可以“业主自治”为由行畏难避责之实。政府部门理应依法积极主动履责，探索完善以市场化为导向，更加符合实际和规律的物业管理行业治理之道。（胡旭）